是房地產(chǎn)業(yè)的風已停，還是豬背后的風太大？

迷失也好，陣痛也好，中國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)萬科，又一次在轉(zhuǎn)型跨界上玩出了新高度。日前，萬科公開招聘豬場總經(jīng)理、豬場獸醫(yī)等崗位，這意味著，萬科要開始進軍養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)了。

資本界一直有句戲言，站在風口上，豬都能飛上天。這一次，小小的一頭豬，如何能吸引到年銷售額達到6000億元的房企龍頭參與其中？是房地產(chǎn)業(yè)的風已停，還是豬背后的風太大？

萬科跨界養(yǎng)豬

對于養(yǎng)豬這件事，萬科顯然是認真的。5月9日，萬科在集團官網(wǎng)發(fā)布的招聘信息顯示，正在招聘聚落化豬場總經(jīng)理、豬場拓展經(jīng)理、豬場開發(fā)報建專員和豬場獸醫(yī)等職位。

來萬科養(yǎng)豬，要求并不低，比如對聚落化豬場總經(jīng)理，其基本要求是本科以上學歷，具備比較強的溝通及公關(guān)能力，具備國內(nèi)外生豬產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)3年以上管理崗位經(jīng)驗等。從3月份成立食品事業(yè)部，到如今正式布局養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)，萬科的跨界備受矚目。

不過，萬科養(yǎng)豬，似乎總有些不務(wù)正業(yè)。從市場空間來看，房地產(chǎn)業(yè)遠非養(yǎng)豬業(yè)可比，養(yǎng)豬業(yè)還比不過房地產(chǎn)業(yè)的一個零頭。

據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部數(shù)據(jù)顯示，2019年豬肉價格走出了一波先抑后揚的走勢，上半年，豬肉批發(fā)價格在20元/公斤左右徘徊，進入下半年，豬肉價格突飛猛漲，迅速突破30元、40元大關(guān)，最終在2019年12月定格在43.44元/公斤。從全年平均價格來看，2019年豬肉批發(fā)價格高達28.51元/公斤。

那么，2019年全國賣了多少豬肉？據(jù)國家統(tǒng)計局公布，2019年，生豬存欄31041萬頭，同比下降 27.5%；生豬出欄54419萬頭，同比下降21.6%；就全年來看，豬肉產(chǎn)量4255萬噸，同比下降21.3%。

以此來計算，那么，即使是在豬肉價格高點的2019年，我國豬肉產(chǎn)業(yè)的批發(fā)總價格為1.2萬億元?？紤]到還需要通過流通環(huán)節(jié)進入終端消費市場，豬肉終端消費價格會上浮20%—30%，那么，整個豬肉產(chǎn)業(yè)的總價值即為1.5萬億元左右。

而在2019年，我國商品房銷售面積為171558萬平方米，商品房銷售額為159725億元，這意味著，我國豬肉產(chǎn)業(yè)的總價值，僅僅相當于房地產(chǎn)銷售市場的十分之一。

就萬科而言，2019年，萬科房地產(chǎn)業(yè)銷售面積為4112萬平方米，銷售額為6308億元，其銷售規(guī)模幾乎等同于我國豬肉產(chǎn)業(yè)市場的半壁江山。

從龍頭企業(yè)的對比中更能凸顯這一點。養(yǎng)豬業(yè)龍頭牧原股份日前發(fā)布的2019年年報顯示，該公司銷售生豬1025.33萬頭，其中商品豬867.91萬頭，仔豬154.71萬頭，種豬2.71萬頭；全年實現(xiàn)營業(yè)收入202.21億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤61.14億元。

由于結(jié)算周期的原因，牧原股份的營業(yè)收入與銷售額基本一致，參照牧原股份2019年的營業(yè)收入，則萬科的銷售額是牧原股份的近30倍，這即意味著，需要銷售近3億頭豬，才能夠達到萬科的銷售業(yè)績。

市值為何還比不過一個養(yǎng)豬企業(yè)？

不過，剛準備踏入養(yǎng)豬業(yè)的萬科，顯然還沒有這么大的胃口。根據(jù)萬科發(fā)布的招聘信息，萬科當前將生豬出欄量目標定為25萬頭。參照生豬銷售價格，這一投入將創(chuàng)造不到10億元的產(chǎn)值，相比于萬科近年來兩三千億元的營業(yè)額、6000億元的銷售額，其養(yǎng)豬業(yè)似乎不值一提。

但無論是此次大張旗鼓的招聘，還是將公司的重要棋子、前董秘譚華杰調(diào)往成立食品事業(yè)部主導(dǎo)養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)，都顯示出此次萬科的跨界別有用心。

針對外界的疑問，萬科有關(guān)負責人向中國新聞周刊回應(yīng)表示，一方面這符合萬科美好生活服務(wù)商的總體戰(zhàn)略，另一方面萬科在養(yǎng)豬上的前期投入不大，僅僅相當于一個房地產(chǎn)項目的體量。

以牧原股份作對比，截至5月12日A股收市，牧原股份的股價為116.03元，其市值高達2558億元。

而在同一天，萬科A的股價只有25.93元，市值只有2521億元。即盡管萬科的銷售額是牧原股份的30倍，但牧原股份的股價反而是萬科的4倍多，從市值來看，牧原股份的市值還高過萬科A的市值。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年出欄量較大的八家養(yǎng)殖企業(yè)（溫氏股份、牧原股份、正邦科技、新希望、天邦股份、中糧肉食、大北農(nóng)、天康生物）生豬合計出欄4499.93萬頭，占全國生豬總出欄量的8.27%。無論是就這8家企業(yè)2019年的生豬出欄量所對應(yīng)的市價，還是從銷售額來看，相比于萬科的房地產(chǎn)銷售業(yè)績，即使這8家企業(yè)加在一塊，也相對遜色。

2019年，萬科全年營業(yè)收入為3678.9億元，銷售額為6308億元，而上述溫氏股份、牧原股份等8家企業(yè)的營業(yè)額總和，只有2448億元，萬科的營收和銷售額均高于這8家養(yǎng)豬企業(yè)之和。

然而，從市值來看，這8家企業(yè)的總市值6656億元，比萬科高出4000多億元，是萬科的一倍多。

對此，搜豬網(wǎng)分析師馮永輝告訴中國新聞周刊，2019年下半年以來，隨著豬肉價格的走高，養(yǎng)豬行業(yè)的利潤率迅速飆升，企業(yè)的市值自然水漲船高，這意味著整個養(yǎng)豬行業(yè)面臨著更廣闊的市場空間。

以牧原股份為例，2019年一季度生豬價格徘徊在20元/公斤左右時，該公司一季度出現(xiàn)了嚴重的虧損，當季營業(yè)收入30.48億元，虧損5.41億元；二季度時生豬價格微微增長，該公司虧損收窄；隨著下半年生豬價格一路攀升，牧原股份2019年實現(xiàn)營業(yè)收入202億元，凈利潤61.14億元，凈利潤率高達30%，這一水平甚至高于地產(chǎn)行業(yè)。進入2020年一季度，牧原股份營業(yè)收入80.7億元，凈利潤41.31億元，凈利潤率高達50%，遠高于房地產(chǎn)業(yè)。

事實上，近年來涌入養(yǎng)豬業(yè)的企業(yè)并非萬科一家，此前網(wǎng)易、萬達等均有布局。

馮永輝表示，很多其他行業(yè)的資金涌入養(yǎng)豬業(yè)，主要有三方面原因，一是養(yǎng)豬行業(yè)利潤較高，二是養(yǎng)豬行業(yè)處于紅利釋放期，三是政府扶持力度較大。

也有分析師表示，就房地產(chǎn)業(yè)而言，行業(yè)已處于中期，養(yǎng)豬業(yè)正處于高速發(fā)展期，發(fā)展動能更足，這應(yīng)是萬科進軍養(yǎng)豬業(yè)的深層次考慮。

已失去航向？

萬科是地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，但近年來，萬科的業(yè)績表現(xiàn)已逐漸被趕超。

2019年，從銷售額來看，碧桂園賣房銷售7329億元，排在行業(yè)第一，比萬科多出1000億元；從銷售面積來看，碧桂園和恒大分別為8143萬平方米、5684萬平方米，遠遠超出萬科的銷售面積4022萬平方米。

從后續(xù)來看，萬科被超越的勢頭幾乎難以逆轉(zhuǎn)，至少將持續(xù)一段時間。

據(jù)克而瑞2019年房企總土儲貨值榜顯示，碧桂園以26394億元的總貨值排在第一，融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、中國恒大、綠地控股的總貨值都超過2萬億元，分別排在第二至第五位，萬科排在第六位，總貨值為18561億元；而從權(quán)益貨值來看，中國恒大權(quán)益貨值為22931億元，高居榜首，碧桂園、綠地控股、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展排第二至第五位，萬科的權(quán)益貨值只有11411億元，排在第六位，距離第五位的保利發(fā)展有近4000億元的差距。

進入2020年，在疫情的影響下，房地產(chǎn)市場形勢更加波詭云譎，企業(yè)之間分化加劇，萬科的落后之勢更加凸顯。

數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，萬科的新增土地貨值只有559.3億元，跌出行業(yè)前十，排在第十二位，相比位居前列的綠城、碧桂園、保利、恒大等，萬科今年的起跑已經(jīng)慢了不止一拍。

對此，上述市場分析人士指出，從萬科近年來的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)格局演變來看，萬科一是被之前的股權(quán)之爭耽誤了，導(dǎo)致后續(xù)發(fā)展持續(xù)遭遇被動困局，二是缺乏戰(zhàn)略眼光，企業(yè)發(fā)展有些迷失。

不過，萬科上述負責人表示堅定看好公司的發(fā)展前景，對于這一次投入養(yǎng)豬業(yè)，如果經(jīng)營成功，后續(xù)還有進一步增大投入的可能性。

在這樣的局面下，萬科進軍養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)，進行多元化布局，這是一步好棋嗎？

卓創(chuàng)資訊高級分析師李晶向中國新聞周刊表示，養(yǎng)豬業(yè)其實并不是沒有技術(shù)含量的低端產(chǎn)業(yè)，尤其是在非洲豬瘟等疫情影響下，隨著規(guī)?；B(yǎng)殖的擴大，養(yǎng)豬技術(shù)難度在增大，沒有一定的技術(shù)則寸步難行。

比如在提到經(jīng)營模式的主要特色時，溫氏股份首先就提到專業(yè)化程度高。溫氏股份表示，養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)鏈前端的育種、飼料和獸藥的研發(fā)及生產(chǎn)屬于資金密集、技術(shù)密集和人才密集型環(huán)節(jié)，投資大，投入產(chǎn)出周期長，公司通過發(fā)揮組織優(yōu)勢和專業(yè)能力有效開展。而牧原股份的董事長秦英林更是多次提出，養(yǎng)豬是一門技術(shù)門檻較高的行業(yè)。

馮永輝表示，養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)的另一個突出風險則是在豬周期影響之下，豬肉價格不斷出現(xiàn)漲跌的波動，這也是企業(yè)不得不應(yīng)對的重大課題。

對于萬科而言，豬肉價格的漲跌變局，顯然與十多年來房價單邊持續(xù)上漲不可同日而語，萬科養(yǎng)豬，還有更多的路要走。