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零售、餐飲行業(yè)租金糾紛怎么辦？最高法這樣說……

· 2020-05-20 10:27:58 來源：贏商網(wǎng) 4539

引言

解除合同，不支持！調(diào)整租金額、期限，支持！

昨天下午，《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件的指導(dǎo)意見（二）》（以下簡稱“指導(dǎo)意見（二）”）發(fā)布。今年4月，最高人民法院曾印發(fā)《指導(dǎo)意見（一）》。

本次發(fā)布的《指導(dǎo)意見（二）》聚焦受疫情影響較大的買賣合同、房屋租賃合同、金融合同、醫(yī)療保險和企業(yè)破產(chǎn)等案件類型，提出了23條具體的指導(dǎo)意見。

新冠疫情發(fā)生后，零售、餐飲等行業(yè)客流減少、銷售額下滑，資金回籠困難，導(dǎo)致租金支付困難等問題 不斷出現(xiàn)。

對此，《指導(dǎo)意見（二）》有哪些規(guī)定？國家出臺的關(guān)于租賃方面的惠企政策，在司法實踐中該如何體現(xiàn)？發(fā)布會現(xiàn)場，最高人民法院法官作了如下解釋：

零售、餐飲是廣大人民群眾、中小微企業(yè)、個體工商戶都十分關(guān)注的問題，從疫情發(fā)生以來，疫情防控措施使一些餐飲等服務(wù)行業(yè)無法開展經(jīng)營，或者雖然有的能夠開展經(jīng)營，但是客流量減少，營業(yè)額下降，資金回籠困難，面臨著非常大的繳納租金壓力。

?01?不支持解除租賃合同，支持變更合同

針對這種情況，交不了租金或者不能按期交租金可能就會發(fā)生一定的糾紛，發(fā)生糾紛時應(yīng)該掌握什么樣的規(guī)則？把握什么樣的尺度？在解決這個問題的時候，最高人民法院表示，基本把握兩點：第一，疫情和疫情防控措施屬于不可抗力，在處理租賃合同糾紛時，一定要適用民法總則180條，合同法117條有關(guān)不可抗力的規(guī)定。第二，要貫徹落實國家和地方政府出臺的一系列惠企政策。

基于這兩點，最高人民法院在指導(dǎo)意見中對一些具體情形做了規(guī)定。

“第一，一般情況下不支持解除租賃合同的請求。 ?這里所指的一般情況，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人營業(yè)額下降、資金回籠困難，無法及時或者足額繳納租金，出租方提出解除合同的，我們認(rèn)為這種情況下不影響合同目的的實現(xiàn)，依據(jù)法律關(guān)于不可抗力及合同解除的規(guī)定，不支持他解除合同的訴訟請求。

第二，一般情況下，支持變更合同的請求。 ?營業(yè)額的下降，回籠資金的困難，主要是受疫情和疫情防控措施的影響，屬于不可抗力，這個時候我們根據(jù)公平原則，結(jié)合當(dāng)事人和營業(yè)情況的具體事實，酌情調(diào)整租金或者是調(diào)整交付租金的期限。對這種請求，按照指導(dǎo)意見是予以支持的?！?/p>

當(dāng)然，這里第三種特殊情況，如果出租人是國有企業(yè)、行政事業(yè)單位對外出租房屋用于經(jīng)營，根據(jù)國家出臺的相應(yīng)優(yōu)惠政策，國有企業(yè)、行政事業(yè)單位作為出租人，應(yīng)當(dāng)在疫情期間根據(jù)政策免除一定期限租金。如果出租人起訴還要求支付租金，或者是因為承租人沒有支付這幾個月的租金，出租人認(rèn)為違約要求解除合同的，法院不會不予支持，這點主要是為了落實國家出臺的關(guān)于租金方面的優(yōu)惠政策。

?02?合同不可能再履行的，可早點去掉枷鎖

在租賃合同方面，最高人民法院處理這方面糾紛時需要平衡雙方當(dāng)事人的利益。在有些情況下，恐怕也得允許解除合同。比如為了過春節(jié)，或者由于一定的季節(jié)性需求，展覽、廟會預(yù)定的場地，如果繼續(xù)履行租賃合同，合同目的就不能實現(xiàn)了，這種情況下是允許解除合同的。

還有一種情況，雖然受疫情影響，已經(jīng)完全確定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行了 ?，再延續(xù)多長時間也不可能交租金，這種情況應(yīng)當(dāng)允許雙方當(dāng)事人都提出解除合同的請求，法院應(yīng)當(dāng)支持，實際上早點把這個枷鎖去掉 ?，讓一方當(dāng)事人去尋找新的商機。